酒店融资租借项目运作形式酒店融资租借事务形式酒店职业状况剖析酒店职业展开现状年，全国家星级酒店共有万家共完结运营收入亿元，客房总数多万间，固定财物原值亿元，从业人员多万，其间客房收入占比，餐饮收入占比。

　　2012年，全国11706 家星级酒店（共有1.4万家）共完结运营收入2461亿元，客房总数150多万间，固定财物原值4600亿元，从业人员150多万，其间客房收入占比44.4%，餐饮收入占比43.2%。其间，654家五星级酒店共完结771.5亿元运营收入，均匀房价708元/间夜，均匀租借率59.55%。

　　均匀租借率位居前10位的分别为长沙（91%）、三亚（70%）、南京、兰州、济南、福州、南宁、厦门、珠海和深圳。五星级酒店均匀房价位居前10位的分别为三亚（1331元/间夜）、济南、哈尔滨、上海、广州、成都、北京、银川、太原、长春（772元/间夜）。

　　五星级酒店超越10家以上的城市有：北京（62）、上海（55）、广州（23）、杭州（20）、东莞（20）、深圳（17）、姑苏（17）、南京（16）、成都（13）、宁波（13）、天津（12）、三亚（12）、武汉（12）、厦门（11）、乌鲁木齐（11）、大连（10）、青岛（10）、长沙（10）。

　　现在已有40多个世界饭馆处理集团的70多个品牌落户我国，在华运营和处理的饭馆数量达1000多家，世界排名前10位的世界饭馆处理集团均已进入我国。我国已经成为全球饭馆业中展开潜力最大、展开效益最好、归纳收益最高的商场之一，多年来外资饭馆的年均利润率均坚持在10%以上。

　　2012年我国人均GDP已达6100美元，旅行消费正处于快速增加阶段。美国2012 年旅行工业奉献GDP共1.3万亿美元，占比8.7%，而我国旅职业占GDP比重为4%。跟着人均收入的进步，城镇化进一步推动居民休闲旅行消费需求晋级，旅行工业的进一步进步将确保职业未来增加空间。从生命周期看，国内旅业仍处于增加期，长时刻展开可期。

　　高星级酒店的需求将缓慢上升，增加稳健，海南等区域过大的供给量构成高星级酒店面对过剩隐忧，从而对高星级酒店盈余才能进步发生约束。经济型酒店近年来展开快速，如家、七天等先后调整扩张速度并向二三线城市扩张，汉庭登陆纳斯达克后加速跑马圈地，经济型酒店商场进一步细分、品牌进一步拓宽将成未来的展开方向。

　　我国酒店业未来连锁化运营，集团化运营以及品牌化运营的大方向展开趋势导致职业界吞并重组加速，一些规划较小、盈余才能较差的酒店将被不断扩张的职业领头羊所吞并。

　　区域展开方面：我国星级酒店首要散布在经济兴旺、交通便当区域或许景色名胜区域。首要是经济较为兴旺的北京、广东、上海、江苏、浙江、山东，以及景色名胜会集的四川、云南、海南等地。未来一段时刻内，我国东部区域酒店将到达必定的饱满程度，而很多的新建项目将在中、西部区域展开。

　　酒店出资金额一般较大，五星级酒店出资额动辄数亿元，部分高端酒店项目出资额超越10亿元的也不在少数。酒店运营从制作开业到老练盈余，需求一段较长的时刻，酒店出资回收期遍及较长，业主的资金沉积较多，从银行获得的中长时刻项目借款在运营前期还本付息压力较大，经过融资租借能够盘活财物。

　　酒店与微观经济周期的关联度高，呈现出显着的时节性特征。酒店与旅业休戚相关，微观经济波动直接影响居民消费从而传导到旅行商场上，直接决议酒店运营状况的好坏；另一方面，旅行消费非刚性需求，而坚持项目运营所需固定本钱大，故经济形势对经运营绩的影响显着。时节上而言，二季度跟着旅行旺季的降临酒店营收上升，四季度会议经济的昌盛推动酒店收入到达峰值。

　　酒店设备的融资租借与其他设备类动产租借项目类同，而酒店全体财物租借归于不动产租借范畴，具有特定的特点。相关于其他设备类融资租借财物处于价值下降通道中，酒店财物具有显着的财物增值效应，跟着运营的老练、品牌效应的发挥以及土地增值的影响，酒店财物的价值一般处于上升通道。

　　酒店的收入来历首要是两大块：客房收入、餐饮收入，两者占比百分之八九十。除此之外，会议服务收入、车辆租借收入、酒吧歌厅等文娱休闲收入、纪念品食物出售收入、署理服务收入等。一切这些收入均依据客流状况，客房入住率状况直接决议酒店收入，从而影响酒店盈亏和现金流状况，以酒店为融资租借标的物的事务中，客房入住率是查核酒店还款才能的中心方针。

　　全体而言，酒店职业具有较高的出资收益率，低星级酒店出资财物收益率高于低星级酒店。因为单位客房本钱远低于星级酒店并且入住率遍及较高，经济型酒店的出资收益率更高。民生银行2011年推出一款以“旅行酒店”为主题的理工业品（山东信任恒裕1号），前两年的年化收益率最高达12.5%，后半年的年化收益率最高达14.5%。郑州煤电拟出资1.09亿元购买三星级酒店珍岗大厦，项目总出资1.09亿元，财物收益率前三年将为13%左右。安全信任出资北京上地快捷酒店项目，作价1.35亿元，税后回报率约14%；出资北京东直门假期快捷酒店项目，出资1.45亿元，回报率近11%。7天连锁酒店一家分店的资金门槛在400-600万元，均匀3年至4.5年能回收本钱，每年的出资收益率25%至35%。

　　监管方针危险：商务部《外商出资租借业处理办法》规则的租借工业明细悉数为动产，并未清晰指出包含不动产。别的，银监会已叫停了金融租借公司的房地产租借事务，商务部监管的外商出资租借公司和内资试点租借公司并不在此次叫停之列，可是，因为国家对房地产职业的微观调控，以及操控金融企业对不动产的直接出资，房地产融资租借事务被监管部分制止的方针性危险将长时刻存在。

　　法令危险：虽然在德国、韩国等国家，不动产租借都是融资租借的方针，可是在我国，2006年《融资租借法草案》第三次征求定见稿中，把融资租借物件锁定在“机器设备等非耗费性动产”方面，房地产这种不动产和无形财物的融资租借就不在受法令保护规模。与此一起，2013年3月《最高人民法院关于审理融资租借合同胶葛案件适用法令若干问题的司法解释（征求定见稿）》中，虽指出一种定见“有限答应不动产如商业地产、厂房作为融资租借的租借物，土地运用权、住所等不能作为租借物”，但其倾向性定见是“以土地、房子等不动产或以根底设备收费权等无形工业权益作为租借物，不构成融资租借联系”。也就意味着，在司法实践中事实上否定了不动产能够作为融资租借物。假如合同无效，融资租借公司所购的房产将或许无法交给，抵质押担保也或许无效，租借公司的租借债款将有悬空危险。

　　税收危险：现在正试点运营税改增值税变革，因为不动产租借不在变革试点队伍，因而无法享用增值税实践征收3%以上部分即征即退的优惠，这意味着假如非银行系租借公司继续从事房地产租借事务，需按一般交税人交纳17%的税。税务部分没有直接否定不动产租借的有效性，仅仅选用不支撑的情绪，来约束租借职业展开不动产租借，17%的税率直接影响融资租借公司的资金本钱。

　　运营危险：酒店的运营状况取决于酒店方位、商场定位、服务水平、处理水平等一系列要素，若这些要素处理不得当导致客房入住率低迷，酒店运营收入不抱负，现金流状况缺乏以掩盖融资租借的每期租金，则将带来对融资租借公司的租金违约危险。

　　房产暴降危险：日本最大的融资租借公司——日本世界租借公司便是因为运营房地产租借、参加房地产炒作、脱离租借主业，而导致破产倒闭。酒店的财物价格不安稳，假如增值其优点不会给租借公司，假如酒店财物暴降到50%以下，危险悉数加载到融资租借公司身上，因而，酒店归于危险非可控的融资租借项目。

　　物权危险：酒店财物售后回租买卖中，涉及到房地产的过户问题，作为租借方的融资租借公司要交纳土地增值税和契税，为了防止过户发生的土地增值税和契税，融资租借公司往往和承租方另行签定协议约好权属而不进行酒店财物的实践过户，这样虽躲避了税负，但一起也躲藏了物权上的危险。

　　现在揭露材料可查询的不动产租借买卖较少，而酒店财物方面只要几单酒店设备融资租借事务，酒店全体财物融资租借只要当年德隆集团旗下上海新世纪金融租借公司操作过的一笔。

　　2004年，中心微观调控方针出台，央行收紧银根，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的操控趋势趋严，房地产开发企业经过银行直接融资变得适当困难。一起，跟着房地产企业新开发项目本钱金“门槛”的份额由20％上升到35％及以上，而购买土地的金钱又不计入本钱金，使得不少开发企业的自有本钱匮乏，处理融资途径火烧眉毛。在这样的布景下，上海新世纪租借成功运作国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目——沪上一家大型房地产公司将其具有的海南一闻名大酒店出售给新世纪租借，并签定5年的“售后回租”合同；新世纪租借又与一家股份制商业银行签定“国内保理事务”合同，将房地产售后回租构成的租金应收款卖给银行，新世纪租借在不动用自有资金景象下帮房地产公司一次性完结融资金额6亿元。在直接向银行处理典当借款遭到许多约束的状况下，关于房地产开发企业而言，经过‘售后回租＋保理’项目，虽然在融本钱钱上有所进步，但最大的利益在于，房产变现的资金能够作为新开发项意图本钱金。

　　2012年，香港金榜集团控股的融众租借缔结一份酒店设备融资租借合同，以8000万元人民币向承租人收购酒店设备，再以8930万元人民币租回予承租人，为期九个月。一起，与公司担保人缔结财务参谋合同，融众租借收取参谋费用870万元人民币。

　　2011年，我国诚通展开集团（香港上市公司）直接全资隶属公司诚通租借与上海嘉福悦世界大酒店缔结租借协议，诚通租借以5000万元从嘉福悦酒店购买设备，并回租，为期3个月。酒店于期限届满时付租借借金钱共5117.25万元，租借利息按年9.38%核算，租借期完毕酒店有权按名义购买价100元购买设备。上海家合（主做房地产开发事务）就酒店的职责向租借公司供给相关物业典当，北京世纪为酒店的职责向租借公司作出担保。

　　2011年，海南世界旅行工业融资租借股份有限公司建立，注册本钱1000万美元，除了传统事务外，活跃开辟游艇、水上飞机、房车、过山车、索道、摩天轮、酒店等旅行工业融资租借事务。

　　商业地产在建时，即对照明、电梯、空调等主体设备、设备隶属物、装置调试、稳妥运送、训练等费用一致记入设备单价（或以总包价格），并以此价格为规范进行融资租借，能够融入大部分资金。

　　经济型酒店一般采纳租借老旧高楼进行创新改造，能以较低的出本钱钱进行快速的连锁扩张，融资租借公司能够在该环节为经济型酒店集团供给融资租借服务。该形式归于直接租借事务中的自营租借，即融资租借公司用本身资金替代承租人购买所需的酒店财物，然后将之租借给承租人运用，定时向承租人收取租金，租借期满后依据租借公司与承租人的事前约好，既可由租借公司回收酒店，也可由承租人向租借公司付出象征性价款获得该酒店一切权。

　　已建成酒店中正常运用的电梯、空调体系、车辆、消防体系、备用发电机组、大楼安防体系及照明设备、LED电视、信息化操控体系等是一笔巨大的财物，这些设备已装置在不动产内部，没有债款或产权胶葛，并在正常运用，有或没有折旧，财物总值调整或不调整，均可采纳规范的形式进行售后回租。此财物不移动，不影响正常运用。在租借期间租借方向承租方收取租金，并把物件的运用权、收益权、占有权以及处理保护（包含质量修理、稳妥、安全和交税）等权利和责任搬运给承租方，承租方在租借期间，对租借物件具有运用权，而一切权由租借人一切，并由承租人在租借期满后以名义价格（比方100元）留购租借物。融资租借公司能够就此向银行请求应收租借款。

　　房地产企业与金融租借公司签定《房产购买合同》及《房产回租合同》将房产按造价或评价价折价出售给金融租借公司。房地产企业按合同规则的期限、金额等付租借金。房地产产权过户与融资租借公司，融资租借公司再把房产回租给房地产企业，期限届满后房地产企业再回购房产。融资租借公司与商业银行签定

　　《保理合同》将房地产企业的租金应收款卖给商业银行，商业银行获得了合同规则的租金应收款收款权，一起也将房地产典当权拿在手上。

　　节能服务公司为酒店施行节能改造，融资租借公司能够经过与节能服务商协作展开或有租金买卖。租借公司托付节能服务公司收购节能设备并将节能改造工程总包给它，一起将节能体系租借给酒店，节能供给商承当节能量是否合格的危险。租金为节能收益的分红部分，如节能量未达预期最低收益，节能供给商承当差额部分的缺乏；如节能量超越预期作用由承租人、租借人和节能供给商分红。

　　租借公司为了盘活酒店财物，可将一个或多个租借项目未来的租金收入构成租借财物的收益权进行转让，信任公司经过发行租借财物收益权受让调集信任方案，以信任资金折价受让该租借财物的收益权，信任期满由租借公司溢价回购租借财物的收益权，以到达出资者获取安稳信任收益的意图。

　　承受多个法人的托付租借资金，由融资租借公司作为受托人处理托付租借资金，运用于酒店售后回租项目，让社会法人的资金参加酒店项目以获得较高出资收益。

　　租借公司以名下某一酒店租金收益权或若干酒店租金收益权组成的租金收益池为根底财物，与证券公司协作建议建立酒店租金收益权专项财物处理方案，经过评级组织、担保组织等外部增信手法运作后，在本钱商场上揭露征集资金，

　　并将从酒店业主归还的租金按参加份额分配给资管方案出资者。签署债款转让合同后，租借公司将与根底财物有关的权益、危险或操控权一起搬运给专项方案。

　　2006年远东租借建议国内首期租借财物支撑收益权专项财物处理方案；2012年9月中信证券民生租借专项方案产品获监管部分受理，同年12月工银租借专项财物处理方案获证监会经过，但未获银监会同意按期发行；2013年恒信金融租借与中金公司协作的融资租借财物证券化产品正在证监会受理。

　　一些大型酒店项目期望经过银团或其他办法全体处理融资问题，经过租借能够将项目全体打包作为租借物，由租借公司全体购买后租给项目公司运用。经过集团出具回购许诺，一方面防止占用集团担保资源，另一方面可在项目制作初期执行整个项目资金来历。

　　融资租借公司经过调理确保金份额来操控危险资金的占用份额，进步本身资金利用率，一起活跃与银行、信任、基金、证券公司等组织坚持协作，运用多元化和结构化的融资办法来削减对自有资金的依赖性。

　　在与银行协作方面，除信用借款、担保借款外，展开直接租借保理和售后回租保理融资，并充沛拓宽优质融资财物的再融资，施行财物典当借款、应收租借款，此外规划依据租借财物的结构化融资形式，下降自有资金出资额。在酒店设备收购中，经过开信用证、银行承兑汇票等办法，进一步削减融资租借公司的实践资金投放量。从银行融本钱钱一般是基准利率上浮10%-20%（部分股份制商业银行需再加上融资额度0.3%-1%的保理费率）。

　　在与信任公司协作方面，首要有融资租借调集信任方案和租借财物收益权受让调集信任方案两种形式。前者由信任公司征集资金贷给租借公司用于购买酒店财物或酒店设备，租借给承租人运用并收取租金；后者由信任公司发行租借财物收益权受让调集信任方案，以信任资金受让该租借财物；在与证券公司协作方面，由券商以融资租借公司应收租；在与基金协作方面，工业基金征集资金托付融资租借公司，以信任资金受让该租借财物的收益权，租借公司由此将已构成的租借财物、租借债款经过信任得以变现。2012年发行的几款融资租借调集资金信任方案年化收益率在7% -10%，融本钱钱在此根底上再加上信任公司0.1%左右的佣钱率、加上租借公司利润率，处于较高的水平。

　　在与证券公司协作方面，由券商以融资租借公司应收租金为根底财物建议专项财物处理方案，将租借财物进行证券化，吸纳稳妥等组织购买。专项方案利率介于存借款利率之间，本钱比较信任低，可是批阅时刻较长，一般需求3-6个月。

　　在与基金协作方面，工业基金征集资金托付融资租借公司出资酒店项目制作或酒店财物售后回租事务，并从中获取出资溢价，租借公司得到中心收入。

　　（1）关于合平等法令危险，应亲近重视方针意向：2006年《融资租借法草案》揭露征求定见至今未出台正式法案，倾向于先由最高法出司法解释，而本年3月份的司法解释征求定见稿中倾向于否定不动产作为融资租借标的物。在法令尚不清晰景象下，只能稳重挑选酒店租借项目，严控租借违约危险。

　　（2）仔细剖析酒店租借项目可行性：对酒店项目所在区位、客房入住状况、商场定位及处理服务水平进行调研点评，判别酒店的商场需求和竞争力状况。

　　（3）对酒店租借项目严厉评价、检查：归纳评价酒店运营状况、现金流等财务状况，承租人资信状况和处理才能，强化榜首还款来历的归纳评判；对项目本钱、效益进行科学测算，判别盈余才能，剖析租金的归还期限。在操作项目后留意盯梢酒店运营发展状况。

　　（4）在担保办法方面，应选用以酒店财物作足值典当的担保办法，金额较大的要求其股东供给连带职责还款确保。在售后回租事务中，应让承租人及关联方出具回购许诺。

　　“庐山六合温泉假期酒店”项目坐落江西省庐山南麓，东距秀峰景区7公里，鄱阳湖景区15公里；离南昌市90公里，九江机场25公里，交通便当。由江西省庐山六合出资开发有限公司开发，项目总出资4.5亿元。项目主体公司2003年建立，注册资金5100万元，由浙江宁波六合房地产开发制作有限公司和宁波新江南房地产出售署理有限公司出资建立。项目于2004年4月正式开工，一期工程酒店客房229间（另包含室表里温泉、中西餐饮、棋牌室、文娱、咖啡厅、会议室、宴会厅、商务中心等酒店设备）已悉数竣工检验，获得房产证，全面对外试运营;二期客房68间及独栋总统套房，均已竣工检验，获得房产证。

　　“庐山六合温泉旅行项目”全体规划方针为——“融温泉、调理、休闲文娱、旅行观光、会议招待、奢华休假别墅和世界品牌酒店服务的大型归纳性旅行休假村”。项目与全球闻名的酒店处理集团洲际集团进行协作并冠以假期品牌，自开业起继续10年期间托付洲际集团处理酒店。是庐山景色区内榜首家依照世界5星级规范制作的酒店，将在开业一年后请求四星级规范。

　　2008年7－11月份一期酒店试运营期间，全体客房入住率到达60%，单月收入超越150万元。为推动项目二期和三期的制作，方案融资金额1.6亿元，首要资金用处为：完结酒店二期客房和总统套房的内部装饰；进行温泉项意图改造，使之成为别出心裁的特色旅行项目；进行夜总会、酒吧等文娱设备的制作与运营。

　　融资总额租借物租借期限租借办法租金付出办法确保金 1.6亿元庐山六合温泉假期酒店一期3年售后回租+银行保理按月付租，按每月末等额付租借金 1600万元8.96%。

　　江西庐山六合出资开发有限公司将旗下庐山六合温泉假期酒店一期出售给某租借公司融资租借公司，并签定3年的“售后回租”合同；某租借公司又与安全银行签定“国内保理事务”合同，将酒店售后回租构成的租金应收款卖给银行，一起由项目公司的母公司宁波六合房地产开发制作有限公司供给连带担保，融资1.6亿，酒店典当到银行名下，庐山六合出资开发公司按月付租借金。

　　该项目中，从安全银行融本钱钱为3年期基准利率上浮10%，某租借公司给承租人报价时按商场保存行情加按上浮40%计，获取1.92%的利差。别的，按3%的份额收取融资租借手续费，契合业界行规。融资利率随央行借款基准利率同方向调整。

　　鉴于售后回租事务中，房产过户需两次交纳土地增值税和契税，为合理躲避这部分税负，某租借公司与庐山六合出资开发有限公司别的签署协议，约好酒店财物权属及到期联系，而不实践到相关部分处理过户挂号手续。若经过此办法操

　　作，在向银行请求保理事务时，因为酒店未过户、酒店一切权人的法令效力不谨慎（银行要求酒店在房地产处理部分典当挂号并确保银行为典当物榜首典当权人），银行在批阅酒店财物融资租借保理项目时，或许依据危险的考虑难以经过批阅。

　　A、按融资总金额收取10%的确保金，在签定融资租借合一起一次性付出，用于某期租金不能准时付出时抵扣，践约履行时用于抵扣最后期租金；

　　C、要求项目公司在某租借公司指定的银行开立与融资额度匹配的承租人回款账户，确保项目运营收入优先用于归还租金；

　　本笔融资租借事务除赚取借款利差外，还收取3%的手续费，3年期内估计可获租金1.83亿元（按月付租办法预算），即获取2300万的收益。

　　酒店、厂房、写字楼、商场等运营性设备，因为具有较好的典当物和现金流，一般可直接向银行请求运营性物业借款，期限在8-10年，可用于扩建及装饰等日常运营周转资金、或置换负债性资金和制作物业时超越项目本钱金规则份额以上的的合规份额负债资金，但不能用于房地产开发或国家明令制止的出资范畴。一般典当率50%，归纳融本钱钱12%。

　　海工融资租借有限公司主营城投融资租借、政府渠道融资租借、央企国企融资租借、上市公司融资租借、根底设备融资租借、路途管网融资租借、医院融资租借、光伏融资租借、教育融资租借、水电气融资租借、污水处理融资租借、旅行景区融资租借、旅行索道融资租借、河道管理融资租借、农业水利设备融资租借、海工配备融资租借等事务。